土地の有効利用対策

相続税・贈与税の相談業務・申告業務及び遺産相続・財産評価・株価対策を行なう税理士事務所です。

●相続税の申告が必要な方！＞相続税の申告書の提出期限はいつまで＞相続税の申告書提出の判断基準＞申告要件の規定＞相続税がかかる財産とは＞申告書の提出先と提出の仕方＞相続に関する手続き一覧	１．土地の有効利用による相続税対策（賃貸住宅の建築）・賃貸住宅を建築した場合、固定資産税、不動産取得税の軽減措置が受けられます。・土地の上に賃貸住宅を建築すれば、更地から貸家建付地にかわり２０％から３０％程度の評価減ができます。・建物の相続税の評価は固定資産税評価額で評価します。固定資産評価額は建物の５～６割程度で、さらに貸家は借家権割合を控除しますので、実際の評価額は建築価額の４割程度になり、建物建築により評価減になります。・賃貸住宅建築により消費税の還付を受けられるケースがあります。２．賃貸不動産を贈与する賃貸不動産を相続人等に贈与した場合、贈与税の価額は、固定資産評価額から更に、借家権割合を控除した価格で贈与税が課税されますが、その賃貸収入は相続人等に帰属しますので、相続発生時の納税資金になります。　その場合の注意点は、賃貸住宅の敷地については、使用貸借（地代の支払いはその敷地の固定資産税相当額以下）とし借地権の課税が生じないようにします。　賃貸住宅はその入居者の借家権を考慮し、その建物の相続税の評価において、借家権割合相当額を控除することとしています。また、その敷地についてもその借家権の一部が及ぶとの考えから「貸家建付地」として、借地権割合・借家権割合及び賃貸割合を乗じて求めた割合を減額することとしています。　そこで、賃貸住宅だけの贈与があった場合に、贈与後においてもその敷地が貸家建付地として評価されるのは賃借人について異動がない場合に限られています。　これは、贈与前後において実態が変わらないことを配慮して使用貸借通達にその旨が明記されています。　しかし、贈与後に建物の賃借人の異動が生じた場合は、その時点で受贈者がその後の利用の意思決定するものであり、その敷地の地代等の支払いがない場合は、原則として使用貸借であることから、その敷地は自用地（更地）として評価することになります。　そこで、贈与後の建物の賃借人の異動が生じないように、贈与する前に家族が主宰する不動産管理会社等に一括して賃貸します。そして、その会社が第三者に転貸していれば、建物の賃借人は異動しないので、将来相続が発生しときのその敷地は「貸家建付地」として評価することができます。３．不動産管理会社設立による節税対策　収益の上がる資産を法人で運営管理し、被相続人に集中する収益を分散させ、相続税の負担を軽減することを目的に不動産管理会社を設立します。　そのため、株主は推定被相続人及びその配偶者がなることは避けて、子や孫が出資することが重要です。また、新設する不動産管理会社は必ずしも一つでなければならないことはなく、承継予定者の数や目的別に複数作ってもよいのです。　また、不動産管理会社自ら、賃貸マンションを所有する場合は、借地権の認定課税をクリアーする必要があります。　個人＝地主、法人＝借地人の場合には「通常の地代」であっても認定課税が行なわれないのは、無償又は低廉の資産の譲渡または役務の提供について収入を認定する条項（法法２２条２項）が設けられてないことによります。　以上のように個人＝地主、法人＝借地人で「土地の無償返還に関する届出書」を提出し、借地権の権利金の授受もなく通常の地代の場合に相続が発生すると、土地の相続税評価額は自用地価額の８０％となり減額された２０％は、借地人である不動産管理会社の出資・株式の純資産価額の計算においてプラスされることになります。４．配偶者への居住用不動産の贈与の特例　２，０００万円までの居住用財産が相続税も贈与税も課税されず、相続財産の減少を図る。
●納税資金に不安をお持ちの方！＞相続税の納付期限はいつまで＞期間内申告書の提出がなかったら＞延滞金の計算例＞延納申請の方法(納付の特例) ＞相続税の延納期間と利子税の割合＞物納申請の方法(納付の特例)
●相続税対策をお考えの方！＞自社株対策＞土地の有効利用対策＞遺産分割による節税対策＞その他の対策
●相続財産の承継に関する手続きの概要!
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●遺言書がある場合の対応と手続き！
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●遺言事項の法的効力！
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●相続財産の把握と調査のポイント！
＞財産調査の必要性＞財産調査のポイント＞不動産の調査と登記事項証明書の収集＞預貯金・有価証券の調査と残高証明書の収集＞生命保険契約・損害保険契約の調査と確認＞その他の財産の調査と確認
●遺産分割の方法！
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●小規模宅地等についての課税価格の計算！
＞特例の趣旨と概要＞小規模宅地等の意義＞特例の適用対象面積（限度面積要件）＞減額の割合＞特定事業用宅地等＞特定居住用宅地等＞特定同族会社事業用宅地等＞貸付事業用宅地等＞特例を受けるための申告手続き
●相続税の仕組み！
＞相続税はどこに納める税金？＞相続人となれる人は？＞相続人となれない人は？＞相続人の組み合わせは、何通り？＞どれだけ財産をもらえるの？＞民法で規定する相続分＞相続税の基礎控除とは！＞相続人と法定相続人の区別＞相続税が課税される原因とは！＞納税義務者の区分とは！＞相続税の課税財産とは！＞相続税の非課税財産とは！＞相続税の債務控除とは！＞相続税の三段階の計算方法とは！＞相続税の課税価格の計算とは！＞相続税の総額の計算のあらまし＞納付税額の計算のあらまし
●相続時精算課税制度における相続税の計算
＞相続税の課税価格の計算＞相続時精算課税と相続開始前3年以内の　　贈与財産の加算の関係＞相続時精算課税に係る贈与税額の控除＞相続時精算課税適用者の2割加算＞相続時精算課税制度と暦年課税方式との違い
●事業承継税制
＞中小企業の事業承継問題＞経営承継円滑方法と事業承継制度＞非上場株式に係る相続税の納税猶予制度＞認定承継会社の要件＞被相続人と相続人の要件＞特例の対象になる株式等の範囲＞相続税の納税猶予税額の計算方法＞納税猶予期限の確定と猶予税額の納付＞猶予税額の免除＞特例の適用を受ける場合の手続

＞遺産分割協議書と税務上のメリット＞遺産分割協議書サンプル＞相続税の仕組み＞財産評価＞自社株評価＞用語説明＞報酬体系

Ｔａｘ-ｓｔａｔｉｏｎ　澤税理士事務所　税理士　澤　眞次〒５４０－００３９　大阪市中央区東高麗橋２－２４－２０１ＴＥＬ０６－６９４２－７７２３　ＦＡＸ０６－６９４２－７７２９　Ｅｍａｉｌ：ｓａｗａ７７２３＠ｚａ３．ｓｏ－ｎｅｔ．ｎｅ．ｊｐ　Coｐｙｒｉｇｈｔ（ｃ）2006ＳａｗａＴａｘＡｃｃｏｕｎｔａｎｔＯｆｆｉｃｅ．ＡｌｌＲｉｇｈｔｓＲｅｓｅｒｖｅｄ．