■資産の組み換えによる収益のアップ

＞　借入金による節税対策

過去はよく駐車場に銀行融資でアパートを建設して、相続税対策イコール借金と考えら れていた時代がありました。現在もこの手法を使っている方もおられますが。 しかし、現代のようなデフレ時代には、まったくそぐわない方法です。 もちろん、違ったかしこい借金の仕方もあると思いますが。 今までの借入金による節税対策は、話が複雑すぎて処分や分割が困難になります。 その結果、納税対策に逆行します。 バブルのころは、土地の相続が人気がありましたが、現在では現金で土地にとって 変わりました。 借入金の相続対策は昭和時代の節税対策です。物が全然増えないのに、その 価値だけが上がって対策しなければ、その物自体が残らない恐怖観念からくる ものです。 過去、急激に土地にとてつもない価値がついた時代の財産の主役は土地でした。 収益がどのくらい上がるかとか、借り手がいるのかという実需は別として、とりあえず 空いた土地があればそこにマンションを建てる仮需の賃貸市場がありました。 土地の値上がりが急激だったのに、土地は下がらないんだといった、土地神話 の時代でもありました。 マンション経営に失敗しても、土地が上がっているので、売却すればいいやという 考え方でした。 借入金の相続税対策は、その時代の対策でした。 その後、すべて実需によって市場が決まり、財産の価値も決まります。 財産とは、換金性のあるものです。 ＞ 　良い土地・普通の土地・悪い土地     良い土地 普通の土地   悪い土地  面積  ３３０㎡  ９９０㎡  ３３０㎡  用途  更地（駐車場）  自宅など  ？  路線価  ２００，０００千円  ３００，０００千円  ７０，０００千円  時価  ２５０，０００千円  ３００，０００千円  ３０，０００千円  処分  すぐ売れる  売れる  売れない   ↓    ↓    相続税    残る   ＞　収益力の中身 その土地の特異性に応じて重要度を考えます。 ・立地→人口増加エリア、利便性の高さ（駅そば） ・環境→周辺嫌悪施設の有無 ・価格→流動性の高い価格帯 ・管理→適切な長期修繕計画、良好な管理状態 ・リーシング→賃貸システム、無理のない賃料設定 ・安全性→耐震性能の確保、セキュリテー性能の高さ   ＞　優良資産と不良資産    収益力  換金性  節税力  具体例 不 良  低い⤵  低い⤵  低い⤵  貸地、未整地地 不良テナント 地方、郊外の広大地 老朽建物 別荘、共有地 優 良  高い⤴  高い⤴  高い⤴  リフォーム、投資 優良テナント 都心、駅前の賃貸住宅 人口増加の街    ＞　棚卸の結果 ＞　優良資産の選別と不良資産の現金化 ＞　資産の組み換え 　　＞　固定資産の交換 　　＞　事業用資産の買換え制度 　　＞等価交換 ＞　譲渡税　２０．３１５％　　＜　　機会損失  ＞　交換制度（固定資産の交換の特例） 　交換の要件  要　　件  内　　容  同一種類  交換譲渡資産と交換取得資産は「土地」「建物」いずれか 同一のグループであること  交換譲渡資産  双方とも１年以上所有していた「固定資産」であること （棚卸資産はダメ）  交換取得資産  ①交換後、譲渡資産と同一の用途に供すること （例）土地：宅地、田、山林・・・・・ 　　　建物：住居店舗または事務所、工場、倉庫、その他 ②相手方の固定資産は、交換のために取得したものでないこと 交換差金   交換譲渡資産と交換取得資産の時価の差額は、これらの 高い方の時価の２０％以内であること     交換の効果   １００％課税の繰り延べ  実務上のポイント  ①片割れ交換もOK ②「等価」とは、第三者間の限定価額でOK   ＞　等価交換とは ＞土地から区分所有建物への権利変換 ＞周辺を巻き込んだ立体的な開発 ＞次の要件を満たせば課税は繰延べ 　①処分した土地上の建物で 　　地上３階以上の耐火共同住宅で住宅の割合が1/2以上 　②売った相手方か自分が建築 　③本人または親族の居住用か事業用 ＞価額を引き継ぐので減価償却が少ない　    ＞　等価交換の効果 ＞収益力のアップ（無借金経営） ＞分割対策になる 　　⇒一つの土地から複数の区画 ＞不良資産から優良資産へ 　　⇒底地・借地の解消 　　⇒低利用から高度な利用へ ＞資産の質が高くなる 　　⇒アパート経営との質の違い     ＞　マンションの節税力  将来収益力  相続税　課税されない  相続税評価  時価の概ね４０％前後　※１  減価償却  建物は経費化され回収 ※１    建築価格  →約１００万円/坪   固定資産評価額  →約４８万円/坪   貸家評価減 →３０％   相続税評価額 →４８万円×（１－０．３）＝３４万円   相続税評価額/建築価格  →約３４％    ＞　親族間の等価交換    ⇒   同族法人（建物） ⇒   個人（建物）  同族法人（建物）  個人（土地）  個人（土地）  個人（土地）  同族法人（土地）            個人所有の土地の上に    同族法人が借入により マンションを建築    個人の土地と、法人の建物を 等価交換      個人地主から見た考え方     ① 借入負担なく区分所有マンションが手に入る（譲渡税も圧縮）   ② 簿価の低い建築部分は減価償却が見込めないため、居住用とするのがお勧め）    ③ 相続時はマンション敷地の一部を、居住用として小規模宅地特例の適用を検討 ④ 相続後は「相続税の取得費加算特例」を活用し、個人所有分を同族法人に売却 　　法人を活用して納税資金を準備できる。

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