| ■不動産賃貸は法人名が有利 |
■ 不動産賃貸は法人名義が有利
被相続人の土地の上に法人名義の賃貸住宅を建設し、不動産管理会社を活用する
ことにより、相続発生時まで、被相続人の財産を増やさずに、相続人の納税資金を
確保することができます。
★メリット
① 同族関係者を会社の役員に就任させることにより、役員報酬がとれますので、
各相続人に所得を分散し、納税資金を確保できます。
② 役員全員に生命保険を掛けることで被相続人（父）や相続人の退職金の
準備ができます。
③ 被相続人（父）、妻は、株主になっていないため不動産管理会社に資産が
いくら増えても、被相続人や配偶者の相続財産は増えません。
④ 役員報酬は、被相続人（父）、妻、長男、長男の妻、孫Aの5名に支払うので
所得分散と２次相続対策になります。
⑤ 一定の要件に該当すると賃貸住宅建設に係る消費税の還付を受けることが
できます。
|
A株式会社
賃貸住宅
（不動産管理会社）
|
|
| 被相続人（土地） |
| ↓ |
父（取締役）
（役員報酬・生保） |
|
母（取締役
（役員報酬・生保） |
|
|
| |
|
|
|
|
長男（取締役）
（株主）
（役員報酬・生保） |
|
妻（取締役）
（株主）
（役員報酬・生保） |
|
|
|
|
|
|
|
|
孫A（取締役）
（株主）
（役員報酬・生保） |
|
|
孫B |
|
|
★デメリット
①被相続人（父）が建設することによる貸家の評価減が使えません。
②被相続人（父）が賃貸住宅建設をしないので、借入金債務がない
ため相続税の債務控除が使えません。
〔例〕 被相続人（父）個人で賃貸住宅を建築した場合
・敷地の評価 10,000万円
・建物評価額 7,000万円
・建築価額 12,000万円
・借入金 12,000万円
・賃貸収入 手1,000万円
①賃貸住宅の敷地が減額されます。（借地権60％）
10,000万円×（1－0.6×0.3）＝8,200万円
②建物の評価額（固定資産税評価額）が30％減額される。
7,000万円×（1－0.3）＝4,900万円
③借入金額 12,000万円
④賃貸収入が年1,000万円増加する。
⑤節税効果により相続財産が15,900万円減額になります。
| （10,000万円－8,200万円）＋（7,000万円－4,900万円）＋12,000万円＝15,900万円 |
※賃貸住宅を個人で建築した場合、10年くらいまでは、圧倒的に節税
効果は大きいですが、毎年加算される賃貸収入を毎年返済される借
入金の減少によって建築後20年頃から逆に相続財産が増加すること
になってしまいます。
そのため長期にわたり節税をお考えの方は法人による建築が有利です。
〔例〕法人により賃貸住宅を建築した場合
① 賃貸住宅の敷地の評価
10,000万円×80％＝8,000万円
② 建物の評価額（固定資産評価額）は減額されません
7,000万円×1＝7,000万円
③賃貸収入1,000万円が不動産管理会社となり個人は0円となる。
④被相続人（父）に地代収入が発生します。（低めに設定する）
⑤被相続人（父）には役員報酬が発生します。
⑥借入金は0円
⑦節税効果により相続税の課税財産は2,000万円減額になります。
10,000万円－8,000万円＝2,000万円
|
